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Cuándo hay que pedir permiso de obra y cuándo no. Descúbrelo

Las posibilidades de mejorar una vivienda son prácticamente ilimitadas. Por eso, si estás pensando en reformar tu casa y no tienes claro si para el cambio que quieres realizar necesitas o no permiso, estas en el lugar adecuado. Hoy te sacamos de dudas sobre cuándo hay que pedir permiso de obra y cuándo no para evitar que ningún contratiempo acabe con la alegría de darle esa nueva imagen a tu casa. ¡Vamos allá!

Lo primero que debes saber antes de conocer cuándo hay que pedir permiso de obra, es si la obra que tienes pensado hacer es una reforma de obra menor o mayor.

Las obras menores no afectan a la estructura del inmueble, así que podemos descartar toda modificación de elementos sustanciales como las paredes. Suelen tener una sencillez técnica y no suponen un gran desembolso. Además no necesitan un proyecto técnico. Aquí te dejamos un listado:

  • Revestimientos
  • Reparaciones
  • Cerramientos (ventanas, puertas o tabiques)
  • Supresión de barreras arquitectónicas
  • Decoración
  • Fontanería
  • Electricidad
  • Saneamiento
  • Instalación de sistemas de calefacción

En la actualidad las catas, los trabajos previos, las prospecciones y los sondeos también pueden ser categorizados como una obra menor.

Por su parte las obras mayores afectan a la estructura del edificio, ya sea a una parte o a toda, y requieren un proyecto técnico, redactado por un arquitecto o un arquitecto técnico, deben incluir un plano cartográfico en digital, un plano de situación, planos de la edificación antes de la intervención, la memoria descriptiva y justificativa de cumplimiento del CTE, el presupuesto, las mediciones detalladas por partida y mucho más. Entre ellas están:

  • Una nueva planta
  • Obras en los elementos comunes de los edificios
  • Ampliaciones en cuanto a altura o volumen
  • Obras que modifican la estructura de un edificio
  • Obras que generan cambios en el uso del inmueble

Y ahora que sabemos los dos tipos de obra que existen, es el momento de conocer cuándo hay que pedir permiso de obra. Te adelantamos que tanto si se trata de una obra menor como de una mayor, es obligatorio tener una licencia. Pero primero veamos qué es una licencia de obras.

Qué es una licencia de obras

Una licencia de obras es un trámite que suele realizarse en la administración local, es decir, en el ayuntamiento, concretamente en el departamento de urbanismo. También se conoce como licencia urbanística o permiso de construcción, y su finalidad es permitirte hacer obras, mayores o menores.

En España su solicitud es obligatoria, ya que garantiza el cumplimiento de la legalidad vigente.

Cuándo hay que pedir permiso de obra

Muy pocas obras no necesitan permiso o algún tipo de comunicación. Por ello, deberás consultar en tu ayuntamiento, ya que cada uno marca su propia clasificación. Por norma general, cualquier intervención que desees hacer en tu casa requiere un permiso de obra. Es la magnitud o el alcance de dicha obra la que determinará el tipo de licencia de obras que debes solicitar.

Sin embargo, existen casos en los que según la ciudad puede ser que la necesites o que no. Así, mientras en Zaragoza la pintura del hogar requiere de este trámite, en Madrid el ayuntamiento especifica que pintar no tendrá que someterse a este procedimiento.

Es muy recomendable pedir la licencia antes de comenzar la reforma para evitarnos una sanción.

Dado que el arquitecto o el arquitecto técnico es el único facultado para redactar la memoria descriptiva y elaborar el proyecto, es necesario contar con él para realizar una reforma de obra mayor.

LICENCIA DE OBRAS: POR PROCEDIMIENTO ORDINARIO COMÚN

Necesitarán de licencia por procedimiento ordinario común, las siguientes:

  • Obras de reestructuración general, por ejemplo, vaciado de un edificio manteniendo la fachada.
  • Obras de reestructuración parcial, por ejemplo, instalación de ascensores cuando hay demolición, demoler y construir nuevas escaleras en el bloque, abrir o aumentar patios, construir una entreplanta.
  • Obra de acondicionamiento general, por ejemplo, redistribuir todo el espacio interior, pudiendo variar el número de viviendas sin intervenir en la estructura ni la fachada.
  • Obras de consolidación: Necesarias cuando hay que reforzar o sustituir elementos de la estructura del edificio.
  • Obras de reconfiguración: Aquellas intervenciones que tienen como finalidad eliminar impactos negativos existentes como, por ejemplo, reorganizar la cubierta para que evacúe mejor el agua, regular los áticos y buhardillas o compensar con espacio bajo cubierta al eliminar cuerpos añadidos en los patios.
  • Cambiar el uso del edificio, por ejemplo, de locales u oficinas, a viviendas; u obras que incrementen el número de viviendas o locales, así como transformarlos en viviendas.
  • Obras que cambien la fachada en general.
  • Obras que intervengan en elementos protegidos, como pueda ser la fachada o, la valla exterior de las casas de las colonias históricas.

LICENCIA DE OBRAS: POR PROCEDIMIENTO ABREVIADO

También necesitarán de licencia, pero por procedimiento abreviado, las siguientes:

  • Obras de reestructuración puntual, como cambiar la distribución abriendo huecos en muros, construcción de rampas, instalar ascensores y, unir mediante escaleras pisos privados.
  • Instalación de andamios en la calle porque lo necesitemos en nuestra reforma.
  • Obras para cerrar y acristalar terrazas.
  • Piscinas.
Si no dispones de la licencia correspondiente puedes ser sancionado y deberás detener al instante cualquier trabajo que estés realizando.

Cuándo no hay que pedir permiso de obra

Como ya hemos comentado, muy pocas obras no necesitan permiso o algún tipo de comunicación. Y es que, no tener que pedir licencia de obras no es sinónimo de no tener que informar al Ayuntamiento correspondiente de que se van a desarrollar ciertos trabajos.

Esta información se realiza mediante lo que se conoce como comunicación previa de obras menores. Si dudas, debes consultar en tu ayuntamiento, ya que cada uno marca su propia clasificación.

Ahora que sabemos cuándo hay que pedir permiso de obra y cuándo no, vamos a adentrarnos un poquito más en cómo solicitar un permiso de obra.

Pasos para solicitar una licencia de obra menor

  • Debes pedirla anticipadamente.
  • Acude directamente al ayuntamiento de tu municipio para tramitarla legalmente y sin problemas.
  • No olvides pagar la tasa urbanística –en caso de que aplique-, así como el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras (ICIO).
  • Apégate al tiempo establecido en la normativa. Debes saber que tan pronto te otorguen esta licencia de obras menor tendrás un tiempo determinado para llevar a cabo la obra.
  • Si este permiso caduca y no se han finalizados las obras menores deberás solicitar un aplazamiento.

Pasos para solicitar una licencia de obra mayor

  • Realiza una cita previa.
  • Contacta a un arquitecto para que se ocupe de elaborar los documentos técnicos.
  • El profesional de la arquitectura se encargará de visar los documentos en el Colegio de Arquitectos que le corresponda.
  • Realizas el pago de la tasa.
  • Entregas la documentación en el ayuntamiento que te competa.
  • Los técnicos del ayuntamiento se toman un tiempo para revisar los documentos consignados.
  • Se emite la resolución.
  • Recibes la notificación del ayuntamiento (esto puede tomar varios meses en función del tipo de proyecto y de la localidad).

Sí, sí, todo esto está muy bien, pero seguro que estás pensando: “ahora que sé que necesito una licencia, quiero saber cuánto vale un permiso de obra”. No te preocupes, sigue leyendo.

¿Quieres pedir presupuesto para pedir una licencia de obra?

Cuánto vale un permiso de obra

El precio de una licencia de obra, ronda entre el 3 y el 5% del presupuesto total de la obra, aunque puede variar según el municipio.

Además, habrá que tener en cuenta que deberá solicitarse al ayuntamiento antes del inicio de la obra, teniendo en cuenta que, el tiempo de concesión, dependerá de este.

Cómo solicitar permiso de obra

Hasta hace unos años, lo habitual era dirigirse a las oficinas municipales del Ayuntamiento, más concretamente al área de urbanismo, para solicitar los permisos de obra menor. Sin embargo, en la actualidad muchas de estas administraciones ya ofrecen la posibilidad de pedir esta licencia a través de internet.

El tiempo de concesión de licencia de obra mayor es de alrededor de 3 a 6 meses. Sin embargo, el de obra menor puede ser emitido en el mismo momento mediante declaración responsable del arqutiecto.

Por lo general, solo tendrás que descargar el impreso de solicitud de obra menor y enviarlo por correo electrónico. La entidad municipal estudiará tu caso y en el plazo de unas horas o unos días te remitirá la licencia.

Lo que sí debes tener en cuenta es que la licencia de obra menor suele tener una fecha de caducidad. Por tanto, deberás concluir las obras en el plazo acordado. De lo contrario, tendrás que solicitar un nuevo permiso.

Cuánto dura un permiso de obra

La licencia de obra está supeditada a la fecha de inicio de obra, así como a la duración estipulada para su finalización.

Normalmente, el plazo para finalizar las obras menores que se concede, es de un año desde la obtención de la licencia.

En caso de que no se haya indicado alguno de estos datos, se establece un plazo legal de un año para iniciar las obras desde el otorgamiento de la licencia, y tres años para terminarlas, según la Ley del Suelo (art. 158.1).

Como ves, no solo es importante conocer cuándo hay que pedir permiso de obra, sino que es un tema que entraña cierta complejidad, en especial por las divergencias que existen entre ciudades. Por ello, antes de dar cualquier paso, lo ideal es aclarar cualquier duda en tu ayuntamiento o consultar a un profesional que, además, te asesore sobre la solución más adecuada para reformar tu vivienda, ya sea para revalorizarla, ponerla en venta o darle un lavado de cara. Y, sobre todo, para hacerlo de acuerdo con la normativa.

¿Quieres pedir presupuesto para pedir una licencia de obra?