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Si estas en proceso de comprar, vender o alquilar una casa y has oído hablar de la cédula de habitabilidad, pero no tienes claro qué es, cómo se tramita, qué se necesita y, sobre todo, si es obligatoria y quién debe pagarla, tranquilo, hoy te sacamos de dudas. Conoce cuáles son los requisitos legales para conseguir la cédula de habitabilidad, qué trámites nos exige la administración pública, cómo afecta a nuestro inmueble el tenerla o no tenerla y, en particular, cómo puede condicionar la compraventa de una vivienda. Aquí tienes una guía detallada de todo lo que necesitas saber sobre la cédula de habitabilidad. ¡Continúa leyendo!
Qué es la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad es un documento que acredita que una vivienda reúne los requisitos técnicos e higiénico-sanitarios mínimos. Es decir, el documento que certifica la legalidad de la vivienda, teniendo en cuenta la superficie útil, los equipamientos y otros aspectos exigidos por la autoridad competente.
Este certificado también recibe el nombre de licencia de ocupación y no solo es necesario para vivir en una vivienda, sino también para realizar operaciones de transmisión, para la concesión de una hipoteca y para dar de alta ciertos suministros como la luz, gas o el agua.
Requisitos para obtener la cédula de habitabilidad
Ahora que ya sabes qué es la cédula de habitabilidad y por qué la necesitas, seguro que te viene a la cabeza cómo conseguirla. Pues bien, los requisitos de la cédula de habitabilidad varían en cada Comunidad Autónoma. En general, se tienen en cuenta aspectos como la superficie útil, la distribución del espacio o la altura mínima que debe tener la vivienda.
Otra de las exigencias suele ser la figuración en el Catastro como destinado a uso de habitación o lo relacionado con la salubridad y seguridad de la vivienda.
Como hemos dicho, los requisitos pueden variar en cada Comunidad Autónoma pero, como en toda España se sigue el mismo Código Técnico de la Edificación, dichas variaciones suelen ser mínimas. Lo que sí cambia bastante es la documentación y el informe que el técnico tiene que entregar al ayuntamiento para que este expida la cédula. Por ello, es importante contar con un profesional experto en todo el proceso.
Cómo tramitar la cédula de habitabilidad
Para solicitar la cédula de habitabilidad de una casa, o su renovación, tendrás que acudir a la persona que conste como propietario de la vivienda, con el impreso de solicitud y una copia de la escritura de la casa. No te preocupes si el propietario no puede acudir, porque puede ser representado por una tercera persona, que cuente con la autorización de representación acompañada de la fotocopia del DNI del titular.
Para tramitar la cédula de habitabilidad necesitarás contratar los servicios de un arquitecto o aparejador colegiado, que irá a visitar el inmueble para comprobar que reúne los requisitos exigidos por la Comunidad Autónoma pertinente.
¿Quieres pedir presupuesto para tramitar la cédula de habitabilidad?
Una vez presentado el certificado, puede tardar hasta tres meses en completarse el trámite.
¿Y si el informe es desfavorable? En ese caso tendrás que realizar las reformas o modificaciones que exija la ley para que en la próxima inspección se emita un informe favorable.
En algunos ayuntamientos se permite sustituir el certificado de cédula de habitabilidad por una declaración responsable. Aun así, contar con un arquitecto que te ayude a realizar los trámites te ayudará a evitar riesgos.
Tipos de cédula de habitabilidad
Existen tres tipos de cédula de habitabilidad:
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación. Es la licencia de primera ocupación que entrega el Ayuntamiento al promotor.
- Cédula de habitabilidad de primera ocupación por rehabilitación. En este caso se trata de inmuebles que han sufrido una reforma relevante.
- Cédula de habitabilidad de segunda ocupación. Se trata de viviendas ya edificadas y habitadas anteriormente.
Normativa que regula las cédulas de habitabilidad
Como ya ha salido a lo largo del artículo, las normativas que regulan las cédulas de habitabilidad pueden ser diferentes en cada Comunidad Autónoma. De hecho, no todas las CCAA obligan a que las viviendas cuenten con este certificado. Madrid, Andalucía o País Vasco, son algunas de las que tienen este requisito exento.
Por otro lado, la gran mayoría de comunidades que sí cuentan con esta normativa suelen diferenciar, dentro de la propia ley, las condiciones para las viviendas de primera ocupación y las casas de segunda ocupación o primera rehabilitada.
Hay casos como el del Principado de Asturias donde se suprimió la cédula de primera ocupación y solamente cuentan con la cédula de segunda ocupación. O el de la Comunidad Valenciana que nombra la cédula de habitabilidad como “licencia de segunda ocupación”. Pero su cometido sigue siendo el mismo: garantizar que se cumplen las condiciones mínimas para vivir en el interior de la casa.
Asimismo, Cataluña es, por ejemplo, una de las normativas más exigentes de todo el país.
Vigencia de la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad tiene una vigencia determinada, que también depende de cada Comunidad Autónoma. En general suele ser de 15 años, si bien esta vigencia depende de la fecha de otorgamiento.
- Cédulas de primera ocupación. En el caso de las otorgadas antes de 2004 la vigencia fue de 10 años, estando todas ellas caducadas en la actualidad. Las que se entregaron entre 2004 y 2012 tienen una vigencia de 15 años, mientras que las posteriores a 2012 alargan su vigencia a los 25 años.
- Cédulas de segunda ocupación y rehabilitación. En este caso la vigencia general es de 15 años.
El motivo de que las cédulas de primera ocupación sean superiores a las otras es que en la actualidad se exigen mayores garantías en la edificación. Por tanto, cabe esperar que la vivienda se mantenga en condiciones óptimas por más tiempo.
Si tu documento ha caducado y quieres vender o alquilar la vivienda o dar de alta suministros, no te preocupes, tan solo tendrás que renovar la cédula de habitabilidad.
Cuándo es necesaria la cédula de habitabilidad
Esta es una de las preguntas más frecuentes, una vez conoces qué es la cédula de habitabilidad. Dado que este documento certifica que la vivienda reúne unas condiciones mínimas de habitabilidad, será necesario presentarla:
- Cuando quieras vender o alquilar la vivienda.
- Cuando necesites dar de alta servicios, como el agua, luz o gas.
La cédula de habitabilidad es obligatoria cuando quieres vender o alquilar una vivienda, además de cuando necesitas dar de alta la luz, el agua o el gas.
Recuerda que en algunas Comunidades Autónomas no es necesario cumplir este trámite. De modo que, aunque nada te impide someter tu vivienda a una inspección para certificar su buen estado, no tendrás que solicitar la cédula de habitabilidad a la autoridad competente.
Duplicado de la cédula de habitabilidad
Es normal que a lo largo del tiempo y con el volumen de papeles que se generan, no encuentres la cédula de habitabilidad cuando más la necesites. Si es tu caso y estas agobiado porque necesitas el certificado, tranquilo, podrás pedir un duplicado, incluso siendo el arrendatario. Eso sí, para ello debe seguir en vigencia, sino tendrás que renovarlo.
Cuánto cuesta una cédula de habitabilidad
El precio de este trámite depende de la autoridad competente y del tipo de vivienda. Normalmente no supera los 130 €. Sin embargo, el duplicado suele ser gratuito, bastando con que te identifiques y acredites ser el propietario o arrendatario para obtenerlo.
Es obligatoria la cédula de habitabilidad para vender un piso
Por norma general el certificado de habitabilidad es obligatorio a la hora de vender una vivienda, pero en algunos casos no es estrictamente necesario.
Son muchas las ocasiones en las que las viviendas son abandonadas, provocando un deterioro del inmueble que lo incapacita para cumplir las condiciones básicas de habitabilidad que se han comentado. Cuando en una situación de compraventa el inmueble presenta estas características, existe la opción de venderlo a un comprador cuya intención sea realizar una rehabilitación total de la vivienda, quedando exenta de contar con un certificado de habitabilidad. Para legalizar esta compraventa es necesaria la emisión de un certificado de exoneración de la cédula de habitabilidad, y que en el contrato se plasme que posteriormente se llevarán a cabo las reformas necesarias en la vivienda.
Por otro lado, si la compra del inmueble se hace sin la intención de utilizarla como vivienda, sino para darle otro uso, tampoco será necesario este certificado de habitabilidad, ya que se habilitará el inmueble para otros usos distintos al residencial.
Sin embargo, existen situaciones excepcionales en los que se puede vender un piso sin cédula de habitabilidad. En una transmisión de vivienda, y, siempre y cuando no sea de nueva construcción, los implicados en la operación pueden acordar la no entrega de la cédula en los siguientes casos:
- Cuando se tenga intención de reformar o derribar la vivienda. En estos casos, tiene que quedar constancia en el registro la intención del futuro propietario de la realización de reformas o derribo del inmueble, ya que de ello depende la exoneración de la obligación de entregar la cédula.
- Cuando el uso del inmueble sea diferente al de vivienda. En este supuesto, los implicados deberán reconocerlo expresamente.
- Cuando por razones justificadas no sea posible presentar el certificado de habitabilidad antes del acto de transmisión de la vivienda, y transmitente y adquiriente acuerden hacerlo posteriormente. No obstante, será necesario presentar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada, de manera que se acredite que las condiciones de la vivienda son las óptimas para la obtención del certificado.
Es decir, que aunque por norma general la cédula de habitabilidad es imprescindible para toda compraventa de una vivienda, es posible firmar la escritura sin cédula de habitabilidad bajo casuísticas muy concretas.
Vender un piso sin cédula y sin contar con la exoneración, puede acarrear elevadas multas para el vendedor. Por su parte, el comprador también podría enfrentarse a dificultades en el futuro.
Es obligatoria la cédula de habitabilidad para alquilar un piso
Es importante tener en cuenta que una vivienda sin cédula de habitabilidad no está considerada legalmente una vivienda. Es decir, que legalmente no estaríamos alquilando una vivienda, sino otro tipo de inmueble. Por ejemplo, una situación bastante común es alquilar un local como vivienda sin cédula, y sin que este esté destinado al uso residencial.
Además, la cédula de habitabilidad es imprescindible en todo contrato de alquiler de vivienda y debe ser entregada a los nuevos ocupantes. De lo contrario, alquilar sin cédula de habitabilidad puede acarrear consecuencias, tanto para el propietario como para el inquilino. Puede complicar procesos tan básicos como dar de alta suministros o empadronarse. Tampoco se podrá contratar un seguro del hogar, ya que el inmueble no está considerado como tal.
Asimismo, el propietario puede verse expuesto a una multa por alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad. Por ejemplo, en Cataluña está considerado como infracción muy grave y puede implicar sanciones de 90.001 euros a 900.000 euros.
Es lo mismo la cédula definitiva que la cédula de habitabilidad
No, las cédulas de habitabilidad certifican las condiciones de cualquier vivienda en general. En cambio, la cédula de calificación definitiva se centra en las viviendas de protección oficial (V.P.O.).
Las viviendas de protección oficial son aquellas que se construyen con la intención de ser protegidas por el Estado, que llega a un acuerdo con el constructor y donde se establecen un conjunto de normas a cumplir. Para contar con la protección oficial tienen que cumplir una serie de requisitos, que varían según la Comunidad Autónoma en la que se encuentre. El constructor solicita en primer lugar una clasificación provisional, y una vez terminada la edificación se concede la cédula de clasificación definitiva.
A pesar de que varía en cada comunidad, las condiciones generales para que a una vivienda de protección oficial se le conceda la cédula definitiva de habitabilidad son que no tienen que superar un número establecido de metros cuadrados, y que el precio de la vivienda de protección oficial tiene que ser inferior al precio de la vivienda libre.
Es lo mismo licencia de primera ocupación y cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad solo se encuentra vigente en algunas comunidades autónomas, mientras que la licencia de primera ocupación es un requisito que solicitan todos los ayuntamientos de España.
Tendrás que renovar la cédula de habitabilidad si tu inmueble se encuentra en Cataluña, Murcia, Navarra, Cantabria, Asturias y La Rioja.
Sin embargo, en comunidades como Baleares y Comunidad Valenciana, tienes que solicitar la licencia de segunda ocupación, que es la renovación de la licencia de primera ocupación.
En otras comunidades han suprimido la cédula de habitabilidad de la comunidad, y sólo dejan la obtención de la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento y no es necesario renovarla, a no ser que se realice una reforma sustanciosa. Esto sucede en Madrid, Castilla-La Mancha, Andalucía, Castilla y León, País Vasco, Aragón y Galicia.
Otras comunidades como Extremadura, han suprimido también la cédula, pero la licencia de primera ocupación si es necesario renovarla cada 10 años en el ayuntamiento.
En el caso de que el trámite que necesites no sea una renovación de cédula de habitabilidad, o una licencia de segunda ocupación, para el resto de casuísticas necesitarás una licencia de primera ocupación.
Esta licencia es expedida por el Ayuntamiento y acredita que una obra de edificación cumple las condiciones indicadas en la licencia de obra y en el proyecto técnico.
Casos en los que pedirla:
- Obra nueva
- Legalizar vivienda existente
- Cambio de uso. Por ejemplo, de local a vivienda
- Licencia turística
¿Es lo mismo que Certificado de habitabilidad, licencia de habitabilidad, o permiso de habitabilidad?
No exactamente. El certificado de habitabilidad corresponde al informe realizado por un arquitecto o arquitecto técnico tras haber reunido toda la información necesaria relativa a su habitabilidad.
La cédula de habitabilidad es el documento final que emite el Ayuntamiento, en el cuál acredita que un inmueble reúne las condiciones mínimas para ser habitado. Para que el Ayuntamiento nos expida este documento es necesario que previamente le hayamos remitido el certificado de habitabilidad junto con otra información como la fotocopia del DNI o el justificante de pago de las tasas.
Aunque la denominación correcta es cédula de habitabilidad, también se le conoce por licencia de habitabilidad o permiso de habitabilidad.
Cuándo solicitar la licencia de segunda ocupación
En las viviendas construidas con anterioridad, la cédula caduca a los 10 o 25 años (depende de la localidad y del tipo de cédula). Para renovarla y conseguir la cédula o licencia de segunda ocupación, es posible que tengas que realizar una reforma si la vivienda es antigua y no cumple los requisitos.
Las sucesivas cédulas o licencias serán de segunda ocupación a no ser que realices una rehabilitación completa que afecte a elementos relativos a la habitabilidad. En este caso, tendrás que solicitar una nueva licencia de primera ocupación por rehabilitación.
Puedo pedir una hipoteca sin cédula de habitabilidad
Se puede pedir, pero no nos la concederán. A la hora de solicitar una hipoteca o crédito bancario, es imprescindible cumplir una serie de requisitos y garantías para que el banco conceda el préstamo. Uno de esos requisitos es que el inmueble cuente con una cédula de habitabilidad vigente.
Sin cédula de habitabilidad no podemos hablar propiamente de una vivienda, ya que legalmente el inmueble no está considerado como tal. Por lo tanto, no podemos acceder a una hipoteca para una vivienda.
Sin embargo, a veces se puede firmar una hipoteca sin cédula de habitabilidad. El problema es que no estaremos ante una hipoteca destinada a vivienda, sino ante una hipoteca destinada a negocios, locales comerciales, oficina, fincas rústicas, etc. Y, por consiguiente, la cuantía de la hipoteca podría ser menor a la de una vivienda.
Se puede vivir sin cédula de habitabilidad
Es posible vivir sin cédula de habitabilidad. Pero hacerlo puede complicar algunos trámites o procesos como contratar un seguro del hogar, dar de alta los suministros de luz, agua y gas o empadronarse, e incluso derivar en multas.
Vivir de esta manera es más habitual de lo que podemos imaginar. No es extraño encontrar un local o un loft sin cédula de habitabilidad o algún otro edificio sin cédula de habitabilidad. Estos espacios siguen apareciendo en portales inmobiliarios y se anuncian como una vivienda más, aunque no cuentan con la certificación necesaria para ser legalmente viviendas, y son muchas las personas que los adquieren sin tener en cuenta este dato. También hay quienes prefieren optar por comprar un local y vivir allí debido al elevado precio de la vivienda.
Viviendo en esta situación, pueden surgir algunas preguntas. ¿Puedo tener una sanción por vivir en un local? ¿Y si alguien me denuncia por vivir en un local?
Evidentemente, vivir sin cédula de habitabilidad y sanción van de la mano, ya se trate de un local, oficina, estudio… Se iniciará un procedimiento para legalizar la situación (por ejemplo, pidiendo la cédula de habitabilidad para un estudio, para un local, oficina…) o bien para restituir el inmueble a su estado anterior y se abrirá un expediente sancionador.
También se ha de tener en cuenta la situación de desahucio de una vivienda sin cédula de habitabilidad. Si se produce un desahucio en un inmueble que no tiene el certificado de habitabilidad, los desahuciados tendrán dificultad o imposibilidad de acceder a los recursos públicos o Mesa de Emergencias.
Me han vendido una casa sin cédula de habitabilidad. ¿Qué hago?
Comprar sin cédula es habitual, ya que muchas veces el comprador desconoce la importancia de que la vivienda disponga de este certificado y no lo comprueba en el momento de compraventa.
Para comprobar si la vivienda tiene cédula de habitabilidad, simplemente tienes que solicitar la información al Ayuntamiento donde la vivienda está escriturada.
En el caso de que no disponga, deberás pedirla para asegurarte de que la vivienda cumple con los requisitos legales de habitabilidad.
Quién paga la cédula de habitabilidad
En una compraventa, corresponde al vendedor hacerse cargo de la cédula de habitabilidad. Sin embargo, puede ser que se llegue a un acuerdo entre las partes por la que se determine que será el comprador el que se haga cargo de ello.
En un alquiler, la cédula de habitabilidad es responsabilidad del propietario, que será quien tenga que solicitarla y abonarla.
¿Quieres pedir presupuesto para tramitar la cédula de habitabilidad?