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• Suelo no urbanizable normal. Tiene las características que hemos mencionando anteriormente. Aunque con carácter general no permite urbanizar en él, en determinados casos y de acuerdo con las normativas de los municipios o comunidades autónomas correspondientes, sí permite construir edificaciones siempre y cuándo éstas estén relacionadas con la explotación del terreno.
• Suelo no urbanizable protegido. Se trata del suelo rústico que dispone de algún tipo de protección específica y por ello, prohíbe expresamente cualquier trabajo de urbanización. Son terrenos que deben ser protegidos íntegramente.
Como ves, la clave para saber si se puede construir en terreno rústico, no es su cercanía a una urbe, sino la calificación que tiene en la legislación urbanística.
Dicho esto, existe un pequeño espacio en el que está permitido construir en suelos de estas características como hemos comentado a lo largo del artículo.
TIP: Si has heredado un suelo rústico es importante que te asegures de que es de tu propiedad y de que así consta legalmente. En muchos casos se trata de terrenos que no siempre han sido delimitados correctamente, además no todos ellos están bien registrados de forma jurídica (escriturados) ni constan en el Registro de la Propiedad.
Tipos de suelos rústicos
En España hay muchos suelos rústicos con edificaciones antiguas en su interior. Algunos ejemplos son los caseríos, quintanas o casonas. Lo habitual es distinguir los tipos de suelos rústicos según la actividad que se desarrolla en ellos:
• Fincas agrícolas. Dedicadas al cultivo. Se dividen en función del tipo de cultivo para el que están preparadas. Por lo tanto, hay fincas agrícolas de secano y de regadío.
• Fincas forestales. Dedicadas a la producción y comercialización de árboles, madera y sus derivados.
• Fincas ganaderas. Todas las dedicadas a la explotación pecuaria. Fincas ganaderas de secano (prados y pastizales) o fincas ganaderas de regadío (prados).
• Fincas cinegéticas. Terrenos destinados a la explotación de animales salvajes como cotos de caza públicos o privados. Se clasifican en función de la tipología de caza autorizada. Así, puede haber fincas de caza mayor para jabalís, ciervos, venados, gamos o muflones y fincas de caza menor para conejos, codorniz, liebre, tórtolas, perdices, faisanes, etc.
• Viviendas, masías y hoteles rurales. Fincas que sin ser edificables, sí permiten ejecutar construcciones para usos lucrativos como el turístico, el deportivo, el cultural, el científico o la enseñanza, si están vinculadas a los espacios naturales.
• Rehabilitación de vivienda ya existente. En algunos casos y Comunidades Autónomas si se puede construir en terreno rústico rehabilitar o ampliar una casa que ya estuviera construida con anterioridad en dicho suelo rústico.
Como ves, hay opciones en las que si se puede construir en suelo rustico. Sin embargo, éstas son limitadas, por lo que se deben tener en cuenta una serie de aspectos antes de llevar a cabo las obras. A continuación respondemos a algunas preguntas clave en torno a la construcción de viviendas en suelo rústico, de modo que se puedan disipar las posibles dudas que existan al respecto.
¿Se puede construir una vivienda en suelo rústico?
Aunque esta pregunta ya la hemos respondido al principio del post, queremos que todas vuestras dudas queden resueltas.
Las competencias en materia urbanística recaen en las comunidades autónomas. Esto quiere decir que cada autonomía tiene una ley propia y que, de no existir esta normativa, las actividades sobre el suelo se rigen por la ley estatal. Lo mismo sucede a nivel local, pues en cada municipio existe un planeamiento municipal. Así, en el caso de no existir esta regulación, los terrenos rústicos situados en una localidad determinada se regirán por la normativa provincial.
¿Cómo sé si mi terreno rústico es urbanizable?
Esta es una buena pregunta ahora que sabemos que sí se puede construir en terreno rústico con excepciones.
Para conocer la clasificación de un terreno, y si en una parcela se puede construir una vivienda, se debe consultar tanto el planeamiento urbanístico municipal como la normativa autonómica donde se encuentre ubicada dicha parcela. Es ahí donde se determina la clase y la categoría de suelo de la parcela y su clasificación.
Con estos datos es suficiente para saber si se admite el uso de vivienda pero, si fuera necesario completar o asegurar dichos datos, se puede pedir el informe o cédula urbanística en el Ayuntamiento. Sin embargo, existen situaciones especiales, que se pueden presentar en cualquier región de la geografía española.
Estos casos especiales dentro de la clasificación de la parcela, son los terrenos con “algún tipo de protección”, bien, ambiental, natural, paisajística o cultural. En dichos espacios solo se pueden realizar, excepcionalmente, las construcciones permitidas por la legislación sectorial y el planeamiento territorial y urbanístico aplicable.
¿Qué limitaciones tiene una vivienda en un terreno rústico?
Cada planeamiento urbanístico define las características que deben tener las viviendas construidas en suelo rústico aunque, por lo general, se trata de inmuebles que deben ser acordes, respetuosos y armonizados con el medio en el que se ubican. Asimismo, tienen que ser construcciones capaces de armonizarse con el entorno inmediato, así como con las características propias de la arquitectura rural o tradicional de la zona, asegurando con ello la preservación del carácter rural de esta clase de suelo y confirmando que no se formen en él nuevos núcleos de población. Por eso, la legislación urbanística limita la distancia de la nueva vivienda respecto al suelo urbano.
Todas las normativas autonómicas exigen que las construcciones se armonicen con el entorno natural y con la arquitectura clásica de la zona. De la misma forma, se imponen grandes distancias entre las construcciones para evitar la creación de núcleos urbanos que variasen el paisaje.
Para que se entienda, vamos a poner un ejemplo. En el caso de Castilla-La Mancha se puede construir una vivienda unifamiliar en suelo rústico reservado siempre que el propietario cuente con una parcela mínima de una hectárea y la ocupación del inmueble sea, como máximo, de 200 metros.
¿Cuántos metros se pueden construir en suelo rústico?
Esta pregunta es relativa, ya que en cada Comunidad Autónoma se aplican las normativas locales.
La ley establece como norma de aplicación directa que, en suelo rústico, no se admiten edificaciones de más de dos plantas ni ocho metros y medio de altura.
¿Qué condiciones deben cumplir los terrenos rústicos y las edificaciones?
Aquí te dejamos una lista de las condiciones que deberán cumplir:
• La parcela mínima será de 2000 metros cuadrados.
• La distancia mínima de retranqueo será de 5 metros.
• La parcela debe tener acceso a una vía de uso público y contar con los suministros básicos (agua, luz, red de saneamiento, recogida de basuras).
• La construcción no podrá ocupar más del 20% de la superficie de la parcela.
• Las características constructivas y estéticas deben estar acordes con el entorno.
• La altura máxima de la construcción será de 7 metros o dos plantas.
• La edificación se realizará minimizando el impacto visual y la topografía del terreno.
¿Qué trámites administrativos se deben llevar a cabo?
Por lo general, según la comunidad autónoma de la que se trate, se necesitará un trámite previo ante el órgano competente autonómico, conocido como calificación urbanística, que es la autorización autonómica.
El ayuntamiento remitirá el expediente a la consejería competente en materia de urbanismo, que previamente habrá solicitado los informes sectoriales correspondientes y habrá hecho una información pública, por lo general, en el Diario Oficial de la Comunidad. Si el expediente cumple con el planeamiento tanto municipal como autonómico y los informes sectoriales son positivos se concede la calificación urbanística, con la que el ayuntamiento ya puede conceder la licencia de obra.
La resolución autonómica debe ser motivada y comunicada en un periodo concreto de tres meses
Existen una serie de trámites finales, entre los que destaca el pago de la licencia municipal, que suele ser un porcentaje del presupuesto de las obras reflejado en el proyecto presentado. Además, en algunas autonomías se debe abonar el llamado ‘canon urbanístico’ y/o presentar una fianza. Todo ello deberá constar en el Registro de la Propiedad conforme a la legislación pertinente.
¿Qué ocurre si se construye en suelo rústico y no está permitido?
El Código Penal español, en su artículo 319, impone penas de prisión desde 1 a 3 años y multa de 12 a 24 meses a aquellas personas que lleven a cabo obras de edificación no autorizables en suelo no urbanizable. Además, hay casos en los que se obliga a la demolición de dicha construcción y la regeneración del terreno a su estado original.
Diferencia entre suelo rústico y finca rústica
Otra de las dudas que nos suelen venir a la cabeza cuando hablamos de suelo rústico es la diferencia con la finca rústica. Esta última se entiende como aquella que está en un pueblo, bien en el campo aislado de cualquier población o dentro del casco de la localidad. Por eso una finca rústica no es lo mismo que el suelo rústico. De hecho, el suelo rústico no sólo existe en los pueblos, también en las ciudades.
